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房企信用评级之困国际机构为何看淡中国房地

2019年02月04日 栏目:租房攻略

房企信用评级之困:国际机构为何看淡中国房地产?万科的信用评级展望遭到标普下调,揭开了中国开发商上半年业绩飘红的另一面。一向稳健的国际

房企信用评级之困:国际机构为何看淡中国房地产?

万科的信用评级展望遭到标普下调,揭开了中国开发商上半年业绩飘红的另一面。

一向稳健的国际信用评级机构标普、穆迪和惠誉,今年以来下调了多家中国房企的信用评级或展望,包括绿地、恒大、万达、万科等超大型房企。

与此同时,今年上半年却是中国开发商“最好的半年”,龙头房企半年销售业绩创历史新高,全年销售目标也指向更高水准。

不过,与万科受到非经营性因素的影响不同,大部分评级或展望遭遇下调的房企,均是因为其激进的融资、并购或拿地策略,为财务状况增加了风险。

穆迪和惠誉在评级报告中均表示,债务风险及拿地成本是其调低中国房企评级的重要原因。

一面是国内乐观昂扬的地王频出,一面是国际评级和投资机构纷纷看淡,共同构成了中国房地产的AB面。

多家房企评级遭下调

目前,三大评级机构长期评级均分为投资级和投机级,划分九至十一个级别,在该级别下又分若干子级。此外,评级机构对信用评级给予展望评价,以显示其对有关评级的在未来半年至两年时间内中期走势看法。

从今年以来国际机构的评级情况来看,中国房企被整体看淡,下调、负面等动作明显增加。

除龙湖集团在近期被穆迪逆势提升评级展望,由稳定调升为正面,给予Ba1评级外,包括万达、融创、绿地、远洋地产等均被列入下调的复评名单,或者其展望由稳定调整为负面,这也是自2012年以来穆迪调低房企展望数量最多的一次。

而标普也创下近四年来,下调房企评级次数的最高纪录。据21世纪经济报道不完全统计,今年以来,标普共调低了11家房企的评级。

受累股权之争,万科被调低评级展望,尽管它的财务状况、销售状况和稳定的杠杆水平依然支持目前评级,但在标普看来,2017年3月的董事会重选是一个近期的风险,宝能要求罢免董监事的提议增加了2017年3月重选后董事会构成改变的可能性。

倘若未来年,万科的策略变得越来越激进,可能导致经营业绩下滑或财务杠杆降低,标普将调低万科和万科香港的评级。

而除了万科、龙湖之外,一位大型房企财务负责人指出,大量的房企评级遭到调低无非是两个原因。一个是像绿地一样负债率、财务杠杆不断上升;二是受到中国主权评级负面展望影响,导致部分国企评级遭到下调

房企信用评级之困国际机构为何看淡中国房地

像恒大、绿地这样评级连降两个级别的房企,原因在于财务杠杆和负债。标普亚太区企业评级资深董事叶翱行指出,“这两家企业均面临流动性收紧、杠杆不断上升的风险。”

以绿地为例,标准普尔全球评级亚太区企业评级董事孔磊表示,全面下调绿地控股(600606,股吧)、绿地香港及相关债务信用评级主要有两个原因,绿地财务状况恶化以及上海(楼盘)市政府对绿地及时充分支持的可能性下降。

在标普看来,绿地房地产业务产品配置大部分侧重商业和写字楼,资金回笼较慢,与此同时,绿地控股仍在大力度拿地,可能会对财务造成持续压力。

融创中国也由于2016年上半年汇兑损失增加、从合营联营收益减少、资本化利息减少导致利息费用增加等状况,被发出盈利预警,让穆迪展望可能调至负面。

近期在保利地产(600048,股吧)完成非公开发行股票后,穆迪仍维持保利地产Baa2的发行人评级和负面的评级展望,仅在该Baa2评级中给予一个子级提升。

接近保利地产的人士对此指出,穆迪认为保利集团支持保利地产的力度可能会变小,因此态度偏谨慎,实际上他们对保利低于3个点的利率发债也是积极看待的。