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余丰慧房企融资趋紧并非意味楼市政策转向

2018年08月26日 栏目:租房知识

余丰慧:房企融资趋紧并非意味楼市政策转向上海证券交易所收紧房企发债条件的消息震动市场,但笔者以为,这是否代表楼市政策转向起码目前并不明显

余丰慧:房企融资趋紧并非意味楼市政策转向

上海证券交易所收紧房企发债条件的消息震动市场,但笔者以为,这是否代表楼市政策转向起码目前并不明显。

上海证券交易所收紧房企发债条件的消息震动市场。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一

余丰慧房企融资趋紧并非意味楼市政策转向

。此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。

对此,一些市场分析人士将这一举动解读为政策在趋紧,认为交易所的动作代表了高层监管态度,楼市政策已经转向。然而,笔者以为,是否真正代表楼市调控政策转向依旧难说,起码目前不明显。

从AA级以上房企可以发债以及风险类企业将受限制看,这是再正常不过的要求。如果风险类房企都可以进入债券市场,那么这将是中国资本市场制度的严重缺陷,对银行等金融机构投资者严重不负。假如这次将关注类房企排除在发债行列才有一点收紧的味道。

再从“且满足其他四类条件的其中之一”来看:境内外上市的房地产企业;以房地产为主业的央企;省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企;中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。四项均基本满足了现有最活跃房企的发债要求,对现有发债规模基本没有影响。

同时,报道称监管层内部知情人士断然否定了“收紧说”。上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管,是对规则的明确,并非“收紧”。

当然,市场对收紧房地产融资的愿望是对的。从去年开始的这轮房地产火爆的最大推手是流动性泛滥,几乎所有资金资本都加杠杆进入楼市里淘金。央行大肆放水流动性,商业银行把信贷资金几乎全部投入房地产,资本市场融资流到房企。供给端的房企发债融资也到了疯狂之地步。

今年以来上市房企发债融资动作频繁,截至目前发债规模逼近万亿。Wind统计数据显示,2016年前8个月,房地产行业上市企业的债券发行量共990只,超过2015年全年总数。据统计,出于购置土地、偿还债务等资金需求,进入下半年后上市房企持续在资本市场发债融资。

公司债发债潮引发房企负债总量上升,净负债率总体水平“明降暗升”。目前,137家上市房地产企业平均负债率为77%,龙头房企的资产负债率普遍较高;包括万科、绿地控股等18家房企资产负债率达到80%以上。依赖高负债激进拿地或并购扩张的房企正在累积风险。一旦融资渠道收紧,房价下调,绝大部分房企将面临空前资金压力,不排除资金链断裂引爆风险。

“华尔街教父”、一代宗师本杰明·格雷厄姆在八十年前就看到了目前中国的房地产状况。他在投资者的《圣经》——《证券分析》一书中说:所有成本都可以通过发行债券、业主垫付、银行贷款支付,开发商可以一文钱不投而获得整个资产,在许多情况下还有大量现金进账。时至今日,房地产金融业隐患重重,而参与各方或许都需要反思。